ביצוע פרויקט תמ"א 38 מחייב הסתכלות על מכלול האפשרויות הקיימות בו ובראש ובראשונה לוודא כי קיימת כדאיות לביצועו . בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 – חיזוק ושיפוץ המבנה ובין אם במסלול תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש , לרוב השיקול המרכזי של בעלי דירות קיימות הינו אילו תמורות צפויות לדיירים בכל אחד מהתרחישים .
תוכנית המחוקק מלכתחילה בתקנות תמ"א 38 /1 הייתה העברת האחריות על חיזוק המבנים הקיימים לכוחות השוק , הגדרת שורת התמריצים ליזמים בתמורה לחיזוק ומיגון הדירות הישנות כנגד רעידות אדמה.
חיזוק הבניין
במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 , אנו למעשה קודחים יסודות חדשים , עולים איתם מעל לקרקע , ומחברים אותם ליסודות הישנים . היסודות החדשים שמהם עולים העמודים החדשים הם הבסיס של הבנייה החדשה מעל הבניין הקיים. במסגרת הבנייה החדשה אנו למעשה "כולאים" את המבנה הקיים בעצם חיבורו ליסודות החדשים . הנחת עבודה הנה שבעת רעידת אדמה , בעצם החיבור לעמודים והקורות החדשים אנו נגרום למצב שהרעידות והזעזועים יועברו בחלקם הגדול לחדשים וימזערו את הנזק לקיים. זאת כמובן מעבר להקמת חדר ממ"ד שצפוי לעמוד בכל רעידה או איום ביטחוני.
יחד עם זאת ראוי לזכור, שחיזוק הבניין הקיים הוא למעשה הארכת חיי הבניין לעוד תקופה , עם סיום חיזוק הבניין הקיים, לדיירים לא יהיה יותר אינטרס או תמריץ לשנות משהו בבניין , בוודאי שמדובר בדיירים החדשים שקנו דירות חדשות , שיושבות על קונסטרוקציה חיצונית לבניין הקיים.
בתמ"א 38/1 היה והמגרש עליו יושב הבניין מאפשר , מלבד חיזוק ושיפוץ הבניין (כולל הוספת מעלית , החלפת תשתיות ושיפוץ הלובי) , אם ניתן להוסיף תוספות לדירות כגון ממ"ד ומרפסת שמש הדבר ייחשב להישג לדיירים ומתכנן הבניין, זאת מבלי להתחשב בהשתלבות התוספות המוצעות ביחס לדירות הקיימות , ברוב המקרים התוספות יושבות בצורה לא נכונה בתכנון הקיים של הדירה. רוב הדירות תוכננו על מרפסות היסטוריות שנסגרו במהלך השנים.
תכנון הדירות
במסגרת פרויקט תמ"א של הריסה ובניה , תמ"א 38/2 , הדיירים צפויים לקבל את דירותיהם בתכנון אדריכלי עכשווי ונכון ללא זנבות מהעבר כדוגמת סגירת מרפסות היסטוריות שהגדילו לרוב את הדירות בצורה לא פרופורציונאלית ביחס לצרכי דיירי הבית.
פתרונות חנייה
ברוב הבניינים בפרויקטים של תמ"א 38/1 לא ניתן במסגרת הפרויקט להוסיף חניות לדיירים הקיימים בשל מגבלות פיזיות של המגרש הקיים. בתמ"א 38 /2 יזמי הפרויקט מחויבים בפתרון חניה תקני , לרוב באמצעות חפירה מתחת לקרקע של מרתף חנייה.
ברגע שהחלטנו להרוס את המבנה הקיים,מבחינה תכנונית הזכויות של כל הדירות מבחינת תקן החניה הנדרש זהה. כלומר בעצם הריסת הבניין הקיים במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 , הכשרנו לבעלי הדירות הקיימות את הזכות לקבלת חניה כיתר הדיירים החדשים בבניין.
תקופת הבנייה
בתקופת הבניה בפרויקט תמ"א 38/1 הדיירים צפויים לגור באתר בנייה למשך תקופה של כשנה וחצי , ממנה כשנה עבודות משמעותיות יותר מבחינת רעש ולכלוך . עבור אוכלוסיה מבוגרת או משפחות עם ילדים הדבר יכול להיות קריטי לניהול שגרת חיים . ברוב הפרויקטים של חיזוק ובנייה , לא קיימת כדאיות במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 לפינוי הדיירים למשך תקופת הבנייה. לעומת זאת, בתמ"א 38/2 , לאחר הוצאת ההיתר , ערב הריסת הבניין, הוא גם יום פינוי הדירות הקיימות , הדיירים מקבלים תמורה כספית לבחירה חלופה למגורים שוות ערך לבחירתם לכל תקופת הבנייה .
מבחני הכדאיות לפרויקט :
גודל המגרש הקיים – זכויות הבנייה לחישוב זכויות הבנייה נובעות בצורה ישירה מגודל המגרש עליו יושב הבניין . בניינים שנבנו בצורה צפופה ולגובה – לרוב מומשו בהם מירב הזכויות של הבנייה במגרש. הדבר תקף גם אם הייתה הפקעה מצד העירייה שהקטינה עוד יותר את המגרש , לעתים , עד לרמה שאם היינו צריכים להקימו מחדש היום עם תקנות התכנון העכשוויות, רוב הסיכויים שהיינו נאלצים לבנות בניין קטן יותר.
כמות דירות קיימות וגודלן – ככל שקיים מספר רב יותר של דירות , חישוב הכדאיות לפרויקט תמ"א 38/2 מתחיל למעשה מנקודת זינוק נמוכה יותר . מבחינת היזם צריך לתת בגמר הפרויקט לבעלי הדירות הקיימות לפחות את מה שנלקח מהם. לאחר חישוב התמורה לדיירים הקיימים בודקים מה נותר מהזכויות הגלומות במגרש , אלה אמורות (לאחר מימושן) להספיק לכלל ההוצאות של הפרויקט.
תוכנית בניין עיר –(תב"ע) כל עיר מחולקת לאזורים המחולקים ומוגדרים כאזורי מגורים נפרדים. לכל אחד מהאזורים מאפיינים שונים בהם אחוזי בנייה מותרים שונים . יכולים להיות 2 מגרשים עם בניינים זהים באזורים שונים בעיר ובכל אחד מהם חישוב זכויות הבנייה יאפשרו הקמת מבנה בגובה עם כמות דירות שונה.
בדיקה ראשונית בסיסית של נתוני הבניין והמגרש יכולים להוות את המפתח ליישום פרויקט תמ"א 38/2 שמועדף על פי רוב , על מרבית דיירי הבניינים מפרויקט תמ"א 38/1 .
סקירה זו הינה למידע כללי בלבד ואין לראות בה ייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום טרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות.