עסקת מתנה במקרקעין, בניגוד למתנות אחרות, היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. עסקה מסוג זה מהווה עסקה המחייבת דיווח לרשויות המס. עסקת מתנה במקרקעין הנה עסקה נפוצה במיוחד בקרב בני משפחה וזאת לנוכח יתרונות המס שהיא מגלמת כמו גם יתרונות נוספים כגון; לקיחת משכנתאות, מניעת סכסוכי ירושה, הגנה לפני נישואים שניים וכו'. לעסקה מעין זו עשויות להיות השלכות עתידיות, לרבות בהיבט המיסוי, ועל כן יש לפעול בשים לב ובהקפדה יתרה על הדיווחים לרשויות המס. עסקאות מתנה במקרקעין יכולה להיות מסוגים שונים כגון; העברת בעלות בנכס מקרקעין, העברת חלק מהבעלות, העברת זכות לקבל זכות שכירות מהמקרקעין, זכות להתגורר במקרקעין לתקופה מוגדרת ועוד.
עסקה לפי חוק המקרקעין צריכה להיות במסמך בכתב, תצהיר מתנה בדרך כלל עליו יש לתת הצהרה למשרד מיסוי מקרקעין. העסקה נשלמת ברישום הזכויות על שם מקבל המתנה בלשכת רישום המקרקעין. ולכן באין מסמך בכתב אין מתנה. עורך דין מקרקעין המכיר את הפסיקות העדכניות בתחום יודע כי במקרים מסוימים מאוד ניתן להתגבר על העדרו של מסמך בכתב לעסקת המתנה.
על עסקאות מקרקעין חל מיסוי העשוי להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים, בכל עסקת מקרקעין חשוב לדעת האם ועל מי תחול החובה לשלם את האגרות, מיסים, מס הרכישה ומס שבח. כשמחליט אדם להעניק לאחר במתנה נכס נדל"ן המצוי בבעלותו הכרחי שייקחו בחשבון את הסכומים שיידרשו לשלם לרשויות המס.
במקרים בהם מתנת המקרקעין ניתנת לקרובים כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין, אזי חלים פטורים או הנחות ממס שבח, מס מכירה ומס רכישה. על פי סע' 62 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי מי שמעביר זכויותיו בנכס מקרקעין לקרובו יהיה פטור מתשלום מס שבח, המילה קרוב מתייחסת כאן רק לקרובים מדרגה ראשונה, דהיינו בן/בת זוג, הורים, ילדים, אחים או אחיות. יוצא איפה שדוד המעניק במתנה דירה לאחיינו יצטרך לשלם מס שבח בדיוק כאילו מכר אותה במחיר מלא לאדם זר.
בעסקאות מתנה במקרקעין ניתן פטור מלא ממס רכישה רק במקרה של העברת זכויות בדירת מגורים לבן זוג המתגורר יחד עם מעניק המתנה יחד באותה דירה. העברה ללא תמורה לקרוב שאינו בן זוג תחייב את מקבל המתנה בתשלום מס רכישה בשיעור של שליש מסכום מס הרכישה הרגיל שהיה חל על עסקת נדל"ן רגילה בנכס כגון זה שקיבל. הגדרת המונח "קרוב" לעניין מס רכישה אינו זהה להגדרתו בכל הקשור למס שבח, כך למשל במקרה של סב המעניק דירה לנכדו יינתן פטור ממס שבח אך יהיה צורך לשלם מס רכישה.
מכאן אנו למדים כי הגדרת ״קרוב״ לעניין מס רכישה איננה חופפת להגדרת קרוב במס שבח. עסקת מתנה בין נכד לסבו למשל יכולה להיות פטורה ממס שבח אך יחול עליה מס הרכישה הרגיל, שיכול להגיע לסכומים משמעותיים מאוד.
לסיכומו של עניין, עסקאות מתנה הנן עסקאות נפוצות בקרב בני משפחה ולהן וריאציות רבות. המחוקק מעודד עסקאות אלו על ידי הקניית פטור ממס שבח במקרים מסוימים ועל ידי מס רכישה מופחת במקרים מסוימים, ובמקרה אחד גם פטור מלא ממס רכישה.
עסקאות מקרקעין הן מורכבות מטבען וביצוע עסקת העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, הכרוכה בחתימה של הצדדים על מסמכים משפטיים, חובת דיווח למיסוי מקרקעין, ביצוע העברה ורישום הזכויות בטאבו. עסקאות מסוג אלו דורשות זהירות רבה וטיפול מקצועי של עורך דין המתמחה במקרקעין על מנת שיערוך בדיקות משפטיות מקדימות, לרבות תכנון מס נכון ומיטבי, כדי להבין את ההשלכות ו/או התוצאות האפשריות של העסקה, ובכך למנוע טעויות, אי הבנות ובעיות בעתיד.
משרד עו"ד טל רכטמן מתמחה בליווי רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן ומקרקעין. מוזמן לפנות אלינו לקבלת ייעוץ משפטי.