מס ריבוי דירות, המוכר גם בשם מס דירה שלישית, הוא מס שהוטל מתחילת שנת 2017 על מי שבבעלותו שלוש דירות מגורים ומעלה. המס נועד להניע את בעלי הדירות למכור דירות אלה, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור שהאמירו במהלך השנים.
דירת מגורים כהגדרתה בחוק הינה ״ דירה או חלק ממנה, שבנייתה הושלמה, הנמצאת בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16 א(א) לחוק מיסוי מקרקעין, והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי התכנית החלה עליה לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה 1985 או משמשת למגורים״.
מי חייב במס?
החייב במס הינו יחיד שהוא בעלים של מספר דירות מגורים ששיעור הבעלות הכולל בהן הינו 249% או יותר.
המס חל דירה בישראל, וכן על דירות ביהודה ושומרות שהן בבעלות אזרח ישראל. המס חל על דירה המיועדת למגורים לפי טיבה, אף אם בפועל אינה משמשת למגורים, למשל עומדת ריקה או משמשת למשרד.
דירת מגורים שפוצלה כדין תיחשב לדירה אחת, ומספר דירות מגורים שחוברו לדירה אחת ייחשבו לדירה אחת. דירה שטרם הושלמה בנייתה אינה נכללת במניין הדירות. המס הוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס, למעט שתי דירות לפי בחירתו.
סכום המס
המס הנו בשיעור שנתי של 1% מהסכום הקובע של כל דירת מגורים חייבת ולא יעלה על תקרת חיוב שנתי בסך 18,000 בשנה. סכום תקרת החיוב יעודכן ב 1 בינואר של כל שנה לפי שיעור שינוי מדד מחירי הדירות שיפורסם בחודש נובמבר לעומת אותו מדד שפורסם בחודש נובמבר בשנה שקדמה.
החיוב במס על חלק מדירת מגורים יהיה חיוב יחסי לפי שיעור הבעלות בדירת המגורים המוכפל בתקרת החיוב השנתי. "הסכום הקובע" מחושב לפי נוסחה מורכבת שנקבעה בחוק. כאמור לעיל, החיוב במס יחול על כלל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות מגורים פטורות לפי בחירתו של החייב.
הסכום הקובע שממנו נגזר החיוב במס, אמור לבטא בקירוב את שווי דירת המגורים (אם כי לא בהכרח). הנוסחה לחישוב הסכום הינה נוסחה סטטיסטית המביאה בחשבון את שטח הדירה המשמש בסיס לחיוב ארנונה או את שטח הדירה כפי המופיע באישור זכויות או בהיתר הבניה, לפי בחירת החייב, המדד החברתי-כלכלי ומדד הפריפריאליות כפי שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לגבי האזור בו נמצאת הדירה.
הסכום הקובע ניתן לחישוב באמצעות מחשבון לחישוב הסכום הקובע וסכום המס לדירה שהועמד לשימוש הציבור באתר רשות המיסים.
פטורים והטבות
פטור כולל מהמס – חייב שהסכום הקובע המיוחס לכל הדירות שבבעלותו, למעט דירה אחת לבחירתו שהסכום הקובע לגביה הינו הגבוה ביותר, (להלן – דירות ההשקעה) נמוך מ 1,150,000 ש"ח, יהיה פטור ממס. אף כי בנסיבות כאמור לעיל, קיים פטור ממס, קיימת חובת דיווח על הדירות שבבעלותו של החייב.
פטור חלקי מהמס – ככל שהסכום הקובע של דירות ההשקעה גבוה מ 1,150,000 ש"ח אך נמוך מ– 1,400,000 ש"ח כי אזי החיוב במס יהיה חיוב יחסי. במקרה מעין זה, הסכום הקובע שעליו ישלם החייב מס יהיה מכפלת ההפרש שבין הסכום הקובע של דירות ההשקעה ל 1,150,000 , ב 5.6 ("הסכום המתואם") ביחס שבין הסכום הקובע המיוחס לדירה החייבת לבין סכום שווי דירות ההשקעה ("החלק היחסי").
הטבות למוכרי דירות (עד ליום 1 באוקטובר 2017)
בחוק נקבעו גם הוראות המהוות תמריץ חיובי למכירה של דירות מגורים בדרך של הענקת הטבות כספיות הן במתן פטור ממס ריבוי דירות בגין הדירה הנמכרת, הן בזכאות למענק בגובה מס השבח בגין הדירה הנמכרת והן במתן פטור על הכנסות שתופקנה מהפקדת תמורת הדירה הנמכרת בקופת גמל להשקעה.
1. פטור יחסי מהמס
חייב שמכר דירת מגורים עד ליום 1 באוקטובר, 2017 , יהיה פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת
שיבחר בה, כיחס מספר הימים שהיה בעליה של הדירה הנמכרת באותה שנת מס ל 365, ובלבד שלא
מדובר במכירה לקרוב;
2. מענק בגובה מס שבח חייב כאמור לעיל, שמכר דירת מגורים עד ליום 1 באוקטובר, 2017, יהיה זכאי בנוסף גם לקבלת מענק בגובה מס השבח שיחויב במכירת דירת המגורים וזאת עד לתקרה של 85,000 ש"ח. הזכאות לקבלת המענק כרוכה במספר תנאים ובכללם כי המוכר לא רכש דירת מגורים מיום 16 בדצמבר 2016, ולא בארבע השנים העוקבות לשנת המכירה כאמור, כי מכירת הדירה אינה לקרוב וכי הינה לרוכש תושב ישראל שאין לו דירה, או בעלים של דירה יחידה שהצהיר כי הוא מתחייב למכור את דירתו הישנה תוך 18 חודשים.
דירות מגורים שלא יימנו לצורך הטלת המס
בחוק נקבעו הוראות לגבי דירות מגורים שלא יימנו לצורך הטלת המס. הרעיון הכללי ברשימה זו הנו החרגת דירות שהטלת המס עליהן לא תקדם את השגת מטרות החוק כפי שפורט לעיל, או דירות מגורים שבגינן זכאי המחזיק בהן להטבות מכוח הוראות חוק.
1. דירת מגורים בבעלותם של עמותה לפי חוק העמותות, התש"ם 1980, הקדש ציבורי לפי חוק הנאמנות, התשל"ט 1979 או חברה לתועלת הציבור לפי חוק החברות, התשנ"ט 1999.
2. דירת מגורים שבעלה זכאי להטבות בשלה לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון, התשי"ט 1959 , בשנות המס שבהן זכאי להטבות. הרציונאל להחרגת דירה כאמור הינה מהסיבה שאין מקום להטיל על בעלים של דירות בבניין כאמור מס בגין החזקתן כאשר באותה עת מוענקות לו הטבות בגין אותה החזקה.
3. דירת מגורים שהיא דירה בבניין להשכרה, כמשמעותה בחוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז 2007, אשר חברה בעלת הבניין להשכרה מקבלת הטבות מכוח אותו חוק בשל הבניין שבו נמצאת הדירה;
4. דירת מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה או החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה;
5. דירת מגורים המושכרת למגורים בדיירות מוגנת;
6. דירת מגורים המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה. המשמעות, דירה שאינה מהווה מלאי עסקי נתתחייב במס;
7. דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים, לא תימנהנ כדירת מגורים של המחכיר (חכירה לתקופה של 25 שנים ומעלה);
8. דירת מגורים שפוצלה בהתאם לכל דין, תיחשב כדירה אחת. המשמעות, פיצול דירת מגורים שלאנ כדין, עשויה להתחייב במס על כל דירה שפוצלה;
9. מספר דירות שחוברו לדירה אחת, יחשבו כדירת מגורים אחת;
10 . דירת מגורים אשר בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל, לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה;
11 . דירת מגורים שהתקבלה בירושה ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה שלאחר פטירת המוריש – לא תימנה כדירת מגורים בשנה הראשונה לפטירה;
12. דירת מגורים של מי שהוא יתום משני הוריו שטרם מלאו לו 18 שנים; שומות והצהרות מידי שנה ועד ליום 30 בינואר של כל שנה, באחריות מנהל מסמ"ק לשלוח לחייב הודעת שומה מותנית ("הודעה") שבה יקבע המנהל את הדירות החייבות במס וכן את סכום המס השנתי שהחייב חייב בו. בהודעה יינתן פירוט של כל המידע הנדרש לצורך חישוב המס. בבחירת הדירות החייבות במס, המנהל יבחר את הדירות שהמס שישולם בעדן הנו הנמוך ביותר.
המנהל רשאי לתקן את ההודעה בתוך שמונה חודשים מהמועד שבו שלח לחייב את ההודעה. תיקון ההודעה יכול להיעשות ביוזמת המנהל עקב טעות שנתגלתה על ידו או לחילופין ביוזמת החייב במס.
חייב שקיבל את ההודעה, רשאי בתוך 30 יום מקבלת ההודעה, לבחור דירת מגורים אחרת שבבעלותו כדירה חייבת, וזאת באמצעות הגשת הודעה בטופס שקבע המנהל.
חייב במס שלא קיבל הודעה עד ה 30 במרס של כל שנה, חייב להגיש למנהל, לא יאוחר מיום 30 במאי של כל שנה, הצהרה על דירות המגורים שבבעלותו ושתכלול פרטים בדבר כל דירת מגורים שבבעלותו, ובכלל זה כתובת הדירה ושטחה וכן בחירת הדירות שתהיינה חייבות במס.
לסיכום, מס ריבוי דירות טומן בחובו נושאים רבים שיש לתת עליהם את הדעת על מנת לשלם את המס הנכון ולהימנע מתשלום קנסות ופיגורים. מומלץ להיוועץ עם עו״ד מתחום המקרקעין.
סקירה זו הינה למידע כללי בלבד ואין לראות בה ייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום טרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות.
לקבלת ייעוץ צרו עמנו קשר במשרד עורכי דין טל רכטמן המתמחה במקרקעין ומיסוי נדל"ן – צרו קשר.