ארגון פרויקט תמ"א 38 מחייב בראש ובראשונה קיומו של וועד יוזם לעניין , כזה שידע להוביל את המהלך על פני תקופה של מספר חודשים בהם נדרשים הם להשקיע מזמנם ומרצם.
אז מה עושים במקרה ואין בנמצא מתנדבים להוביל את התהליך ? בדיוק למקרים כאלה נוצר מקצוע חדש בישראל אשר בו נמצא אנשים / חברות "נייטרלים" שמטרתם לעזור לדיירים לקבל החלטה נכונה.
אז איך זה עובד ?
לרוב אותו יועץ מגיע עם ניסיון כעו"ד או כאיש נדל"ן ותיק "שיודע לעבוד מול גורמים עסקיים" ומבקש ליצג את הדיירים בהתקשרות מול החברות השונות ,על מנת לאפשר להם להשיג לכאורה את ההצעה הטובה ביותר עבורם.
לכל הדיירים ההצעה נראית טובה ונוחה , הרי היועץ הבטיח ששכר הטרחה שלו ימומן ע"י היזם אז מה אכפת להם לחתום מולו , כדי שהוא יעשה את העבודה השחורה ?
אז זהו שלא בדיוק , אותם גורמי "ייעוץ אובייקטיביים" אינם מציינים בפני הדיירים מה הוא אותו שכר טרחה , שהם מתכוונים לדרוש מהיזם, וכך הם למעשה מקטינים את יכולת המיקוח של הדיירים בפרויקט. חלק מהיועצים אף טורח לספר שכדאי בכל מקרה להיות איתו , כי גם עם שכר הטרחה שלו הוא ידע להוציא הרבה יותר מהיזם/ קבלן.
היזם שמאולץ לשלם לאותו גורם מתווך ,יצטרך להכניס את ההוצאה הזאת למכלול חישובי העלויות של הפרויקט ולכן ייתכן מאד שהתמורה לדיירים תיפגע.
נכון להיום כל גופי הייעוץ הפעילים בשוק ,לרבות , מחתימים , עו"ד ומתווכים משמשים למעשה כמתווכים בפועל.
להמחשת העניין ניתן לקחת לדוגמא פרויקט תמ"א 38 /2 באזור רמת גן או רעננה :
יועץ שמבקש לעצמו נתח בצורה של אחוז או יותר מהעסקה, בעצם מבקש מהיזם אחוזים מהתמורה עבור כל דירות היזם (דירות היזם הנן הדירות שנמכרות בבניין להבדיל מהדירות המוחזרות לדיירים)
לדוגמא עבור בניין שניתן לבנות בו 33 דירות בהנחה ודירות היזם הנן 22 , מתווך או יועץ הדורש שני אחוז למעשה מבקש שכר טרחה של כמיליון ₪ ! (על סכום זה יש להוסיף מע"מ כחוק).
שכר עבור חודשי עבודה בודדים בהן שעות העבודה מסתכמות במספר פגישות ערב למשך מספר חודשים בודדים.
כמובן שהתנאי לביצוע העסקה מבחינת היועץ הנו שהיזם מתחייב לשלם לו שכר טרחה זה, ללא התייחסות באם הצעתו אכן טובה יותר מאחרות . כבר כאן אנו עדים לניגוד עניינים בו טובת הדיירים איננה בראש סדר העדיפויות, אלא קבלת ההסכמה של היזם לשלם את שכר טרחתו.
מה ניתן היה לעשות בכסף הזה מבחינת הדיירים ? אז נמשיך בדוגמא המספרית כמיליון ₪ עבור 11 דיירים הם כ- 90 אלף ₪ פיצוי נוסף לכל דייר שנמנע ממנו בזכות מעורבות היועץ. גם אם סכום זה לא היה חוזר במלואו לדייר הרי שכנראה הדיירים הפסידו יזמים נוספים שיכלו להגיש הצעה שייתכן ונמנעו ממנה בשל שכר היועץ.
אז מה ניתן לעשות על מנת לא ליפול למלכודת של ה"יועץ האובייקטיבי" או "העו"ד המנוסה" שיעשו עבורכם את העבודה ?
ראשית ניתן לעשות פעולה פשוטה לפני שיוצאים לדרך, לערוך בירור זכויות ראשוני באגף הנדסה בעירייה. אגף זה פתוח כשירות לציבור לבירורים, שם ניתן לשאול מה מקובל לקבל עבור מגרש/בניין דומה עם כמות דירות דומה. שם ניתן להבין מה מרחב התמרון של דיירי הבניין מול יזמים.
- הגדרת שכר טרחה ברור וידוע
שכר טרחה לכל מי שמייצג דיירים – יועץ , עו"ד או כל גורם אחר המעורב ורוצה בטובתכם.
שכר טרחה לעו"ד בתחום התמ"א 38 נע בין 30 ל- 90 אלף ₪ (תלוי בכמות הדיירים ,מורכבות וסוג הפרויקט עבור יועץ אובייקטיבי – לא אמור לעלות יותר משכר טרחה זה, בתוספת שעות עבודה של יועצים חיצונים (אם הפעיל אותם) .
עבור מתווך שמחתים דיירים ומעביר ליזם הדבר נתון לשיקול דעת ולמו"מ מולו. - היעדר תמורות עקיפות
כדי למנוע ניגודי אינטרסים נוספים שלעתים נסתרים מהעין מומלץ שכל גורם האחראי לקדם את הפרויקט ולייעץ ,יתחייב בכתב שאין לו תמורה נוספת במישרין או בעקיפין מהפרויקט, כמובן אלא אם סוכם אחרת. בדרך זו אנו מנטרלים את האפשרות שמניעים נסתרים הם שיגרמו לבחירה ביזם כזה או אחר ולא טובת הדיירים. - הגבלה בזמן לכל חתימה לייצוג
לצד כל חתימה על מסמך חייבת להיות הגבלה של זמן – על מנת שהפרויקט לא ייתקע לתקופה בלתי מוגבלת ,עם מישהו שלא בטוח שיוביל אותו לאן שאנחנו מקווים - בירור מקיף עם ממליצים
מומלץ לא להסתפק בשיחת טלפון על מנת לבדוק את אמינותם של יועצים או גורמים אחרים, אלא לגשת לבניין ספציפי ולדבר פנים אל פנים עם הממליץ .
כך ניתן להתרשם מהניסיון שהיה ולבדוק באיזה רמת בשלות הפרויקט שבו הגורם המעורב היה וכן על אופן מעורבותו בפועל בשלבים השונים
סקירה זו הינה למידע כללי בלבד ואין לראות בה ייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום טרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות.