מס שבח הינו מס המוטל על מוכר הדירה ומס רכישה מוטל על רוכש הדירה.
חוק מיסוי מקרקעין או בשמו מס שבח ומס רכישה, התשכ"ג 1963 נכנס לתוקפו ביום 22/8/1963 ועוסק במיסוי זכות במקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין, בעת מכירתן.
במהלך השנים תוקן החוק מספר רב של פעמים והוא הותאם לשינויים הכלכליים, לשינויים במבנה
העסקאות ולהתפתחות בשוק הנדל"ן.
מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.
זכות במקרקעין מוגדרת בחוק כ בעלות, חכירה העולה על 25 שנים, בין שבדין ובין שביושר, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור לעניין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מ 25 שנים.
מכירה לעניין זכות במקרקעין בין בתמורה ובין ללא תמורה מוגדרת בחוק ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. החוק קבע כי הורשה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין,הקניית זכות במקרקעין לנאמן/ אפוטרופוס/מפרק/כונס נכסים אינן מכירות.
חוק מיסוי מקרקעין הנו חוק טריטוריאלי והוא חל על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין המצויים במדינת ישראל. החוק עוסק בהטלת שני מסים: מס שבח ומס רכישה.
רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מותנה באישור בדבר העדר חובות במס שבח, מס רכישה ומס רכוש בשל המקרקעין הנמכרים. תשומת הלב לתיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין בעניין הנפקת אישור לרישום העסקה בלשכת הרשם ביישובי מיעוטים.
מס שבח סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. מס שבח מקרקעין הנו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי". המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין. לא יוטל מס במקרה של הפסד. לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה.
החוק קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה. בנוסף, קובע החוק פטורים שונים והקלות ממס.
מס רכישה סעיף 9(א) לחוק קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה. מס הרכישה הנו בשיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע לכל השווי ואילו בדירות שישמשו למגורים שיעור המס מדורג. כמו כן קיימות תקנות מיסוי מקרקעין שבח, מכירה ורכישה פטור ממס רכישה, התשל"ה – 1974 הקובעות
פטורים והקלות ממס רכישה.
על מנת לחשב את המס שבח ואת המס רכישה הנכון יש להתחשב בגורמים רבים כמו שווי מכירה, יום מכירה, שווי רכישה, יום רכישה, ניכויים ותוספות, הוצאות מיום הרכישה ועד ליום המכירה. יש לסדר את כל הנתונים בסדר כרונולוגי ורק אז לחשב את ההפרש האמיתי שבין שווי המכירה לשווי הרכישה, ולו מוסיפים את כל התשלומים ששולמו מיום הרכישה ועד ליום המכירה.
לסיכום, בבואנו לבצע עסקת מקרקעין חשוב להיוועץ עם עו״ד המתמחה במקרקעין על מנת לחשב את המס שבח והמס רכישה האמיתים.
סקירה זו הינה למידע כללי בלבד ואין לראות בה ייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום טרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות.
לקבלת ייעוץ התקשרו למשרד עו״ד טל רכטמן המתמחה במקרקעין ומיסוי נדל"ן, בטלפון שמספרו – 09-7672646 ו/או 0522-808719.