זכרון דברים הינו מסמך משפטי, שנועד להתוות את התנאים לביצוע עסקת מכירת הנכס. מסמך זה הנו בעל השלכות מהותיות בכל הנוגע לקניה או מכירה של נכסים וזכויות במקרקעין לרבות השלכות מיסויות, ולכן מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה בתחום בטרם חתימתו.
ברוב המקרים, זכרון הדברים אינו כולל הוראות ספציפיות ביחס לאופן ביצוע העסקה, סדר התשלומים, ענייני משכנתאות, חובות, דרכים לביטול ועוד. בשל חוסר בהוראות אלו, יש לראות בזכרון הדברים מסמך מסוכן העלול לסבך שלא לצורך את הצדדים.
בתי המשפט בישראל פסקו כי זכרון דברים מהווה חוזה לכל דבר ועניין המחייב את החתומים עליו, ודי בפרטים בסיסים ביותר על מנת שיהיה לו תוקף משפטי מחייב.
לחתימה על זכרון דברים השלכות רבות. הפסיקה קבעה כי גם אם נערך זכרון דברים אך לא נחתם על ידי הצדדים, הרי שבנסיבות מסוימות בהם ניתן ללמוד כי הצדדים התכוונו להתקשר בעסקה ביניהם, אין כל הכרח לחתימה וניתן יהיה לראות במסמך חוזה מחייב לכל דבר ועניין.
הפסיקה בעניין מקבלת משנה תוקף במיוחד כשמדובר בנכסי מקרקעין מאחר והשאלה המרכזית אותה יש לבדוק לפני חתימה על עסקה היא שאלת סוג הזכויות בנכס ולמי שייכות זכויות אלה. במקרים רבים, הצדדים לא פנו לייעוץ משפטי קודם לחתימה על זכרון הדברים ובמקרים כאלה, בהעדר ייעוץ משפטי מתאים ונכון, עלול מי מהצדדים למצוא עצמו בעסקה לא כדאית או אפילו
פיקטיבית.
הפרת החייבות המופיע בזכרון דברים עשויה (אך לא חייבת) לחייב את המפר, בין היתר, בסעדים של אכיפת החוזה, השבה ופיצויים.
סיכון נוסף הנלווה לחתימה על זכרון דברים הוא מצב בו הצדדים לא תמיד מייחסים משקל לשינויים שעשויים להתרחש ולהשפיע על שווי הנכס או הזכויות בנכס לאחר מועד החתימה. כך למשל ייתכן ובסביבת הנכס עתיד להתבצע פרויקט פינוי בינוי או שיש הרחבה של זכויות הבניה. חתימה על זכרון דברים ללא בדיקה עשויה לחשוף את המוכר וגם את הקונה לתשלומי מס נוספים. לכן, לשני הצדדים רצוי לוודא את מצב הזכויות בנכס והשלכות המס הכרוכות בעסקת המקרקעין, טרם חתימה על זכרון
דברים.
מבחינת רשויות המס, חתימה על זכרון דברים כמוה כחתימה על הסכם מכר. מעבר למשמעות העסקית והמשפטית, כאשר מדובר בעסקת מקרקעין, משמעות הדבר היא כי הצדדים יחובו בתשלום מסי מקרקעין למדינה מיום החתימה על זכרון הדברים ולא מיום החתימה על הסכם מלא.
אומנם, לא תמיד ייחשב זכרון הדברים כחוזה מחייב. במקרים רבים זכרון הדברים נערך בכפוף לחתימה על הסכם מלא וסופי. מכאן נובע כי אין בכוונתם לראות בזכרון הדברים כמסמך מחייב אלא לראות בו כ״שלב ביניים״ בהסכמות ביניהם עד לחתימת הסכם מלא וסופי.
בנוסף ניתן לקבוע הגבלים לכך שזכרון הדברים מגדיר במפורש כי אין הוא משמש חוזה ולא ניתן לרשום על סמך מסמך זה הערות אזהרה, משכונים או שעבודים. מניעה כזו מוציאה מזכרון הדברים את תכולתו כחוזה מחייב ולמעשה יוצרת שלב ביניים עד לחתימה על הסכם מלא.
לסיכום, אין כל ספק כי מסמך זיכרון דברים הנו חוזה משפטי מחייב, ומשום כך עדיף לאדם, שאינו עורך דין, להימנע מלהיות מעורב במסמך שכזה. במידה ובכל זאת בחרתם לערוך מסמך זיכרון דברים, ישנה חשיבות רבה לפנייה לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי, על מנת להימנע מטעויות קריטיות העלולות לעלות עשרות ואלפי שקלים.
מעוניין/ת להתייעץ?התקשר/י לעו"ד טל רכטמן טלפון 09-7672646 ופנייתך תענה באופן מיידי.