זיקת הנאה היא אחת מחמש הזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין.
על פי סעיף 5 לחוק לחוק המקרקעין מגדיר "זיקת הנאה", כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם".כלומר מדובר על הענקת זכות הנאה כלשהיא במקרקעין, אולם זכות זו לא מעניקה זכות בעלות עליהם.מקרקעין שניתנה בהם זיקת הנאה נקראים "מקרקעין כפופים".
על פי סעיף 92 לחוק המקרקעין קובע, כי זיקת הנאה יכולה להינתן לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור, וכן גם לטובת מקרקעין, שיכונו "מקרקעין זכאים".
הפסיקה והחוק מפרטים מתי אדם זכאי ליהנות מזיקת הנאה בנכס שאיננו בבעלותו, וכן מתי הנאה זו מוקנית לא רק לאדם אלא גם לנכס שבבעלותו (באופן שהוא רשאי להעבירה הלאה בעת מכירה). בעיקרון, זיקה מקנה זכויות בקרקע פרטית של הזולת או בקרקע המוגדרת רכוש משותף בבניין, כשהחוק מפריד בין שני אלו לזיקה שנוצרת ב"מרקעי ציבור". אמנם החוק מתיר לבטל את הזיקה, אך סעיף 96 (לחוק המקרקעין) קובע כי יש לפצות את מי שנהנה ממנה אם הביטול הסב לו נזק קנייני.
הפסיקה מבהירה את ההבדל בין זכות השמורה לבעל הנכס, וזכות השמורה לנכס עצמו (וניתן להעבירה). ההבדל נקבע כך, שכאשר השימוש "שירת את מקרקעי המשתמש בלא שלאישיותו של המשתמש הייתה השפעה על כך, תהא הזיקה הנרכשת מכח התיישנות זיקת הנאה "לטובת מקרקעין".
לעומת זאת כאשר הזיקה משרתת את המשתמש באופן אישי, בלא קשר לזכויותיו במקרקעין כלשהם, עשויה זיקת ההנאה שתיווצר מכח התיישנות להיות זיקת הנאה לטובת אדם".
סוגי הנאות זיקה על פי סעיף 93 (א)( 1) לבעל מקרקעין זכאים, או מי שניתנה לטובתו זיקה, זכות לשימוש ספציפי ומסוים
במקרקעין הכפופים.
על פי סעיף 93 (א)( 2)בעל מקרקעין כפופים חייב להימנע מעשיית פעולה כלשהיא באותם מקרקעין, וגם לא לאפשר את עשיית אותה פעולה. על פי סעיף 93 (ב) זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסוימת. לדוג': בעלים של מקרקעין מתחייב להטות את הנחל הזורם בתוך המקרקעין שלו לנחלה
הסמוכה אליו.
על פי סעיף 93 (ב) בעל מקרקעין כפופים לא יהיה זכאי למנוע פעולה מסוימת במקרקעין הזכאים.
הדרכים ליצירת זיקת הנאה זיקת הנאה מכוח הסכם – לשם יצירת הזיקה הצדדים עורכים ביניהם הסכם, שחייב להיות בכתב. האינטרס של בעל הזיקה יהיה שזיקת ההנאה שלו תירשם בטאבו כדי שיהיה לה תוקף קנייני, אחרת
יהיה מדובר רק בהתחייבות לביצוע עסקה.
זיקת הנאה מכוח הדין – מכוח צוואה, פסק דין, החלטה מנהלית.
זיקת הנאה מכוח כורח – המשפט המקובל הכיר בזיקת הנאה שנוצרת מכוח כורח הנסיבות. זיקת הנאה זו נוצרת כיוון והסיטואציה מכריחה את בעל זיקת ההנאה להשתמש במקרקעין הכפופים. כדי ליצור זיקת הנאה מסוג זה הכורח חייב להיות מוחלט ושלא תהיה ברירה אחרת זיקת הנאה מכוח השנים – זיקת הנאה שנוצרת עקב שימוש רצוף במקרקעין הכפופים ללא שום התנגדות של בעל הנכס.
עקרונית, לא ניתן לרכוש זכות קניינית מכוח התיישנות במקרקעין מוסדרים. סעיף 159 לחוק המקרקעין קובע שבמקרקעין מוסדרים (להבדיל ממקרקעין שאינם מוסדרים) אין התיישנות. לפיכך, גם אם אדם יושב 30 שנה במקרקעין מוסדרים – הוא אינו יכול לתבוע זכות קניינית בנכס. כאן, סעיף 94 אינו מגביל עצמו למקרקעין לא מוסדרים ולכן אנחנו מסיקים שהוא חל גם על מקרקעין מוסדרים ואם אדם החזיק במקרקעין של אחר במשך 30 שנה רצופות – הוא זכאי לדרוש רישום זיקה על שמו (בניגוד לזכויות קנייניות אחרות) יחד עם זאת אין חיוב להירשם, זו זכות קניינית ללא רישום.
לסיכום, להענקת זיקת הנאה השלכות משפטיות רבות ולכן לא כדאי לקחת סיכונים בעניין זה, אלא לפנות לייעוץ משפטי של עורך דין מומחה בתחום המקרקעין.
סקירה זו הינה למידע כללי בלבד ואין לראות בה ייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום טרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות.
לקבלת ייעוץ צרו עמנו קשר במשרד עורכי דין טל רכטמן המתמחה במקרקעין ומיסוי נדל"ן – צרו קשר.