אחת הסוגיות הנפוצות בין בעלי דירות השוקלים ביצוע פרויקט תמ"א 38 , הנה ההתלבטות וההבחנה בין יזם לקבלן לביצוע הפרויקט. הסיבות להעדפת יזם או קבלן לביצוע הפרויקט, מונעות לעתים ממניעים לא נכונים.

להלן מספר נקודות להשוואה והבחנה ביניהם:

ניסיון
בפרויקטים של ביצוע תמ"א 38/1 – פרויקט של חיזוק המבנה , נמצא לרוב קבלנים לא מוכרים ובעלי ניסיון , אלא יותר מהדרגים הנמוכים יותר שעסקו בבניית שלד או בתוספות בנייה ולא בהכרח בבניית בניינים חדשים.
יתרה מכך , רוב הקבלנים שהנם בעלי ניסיון , אשר בונים בניינים חדשים , נמנעים במוצהר מלקחת פרויקט של תמ"א 38/1 , רובם יסבירו שאינם מעוניינים לעבוד בבניין שגרים בו ולהתמודד עם ליווי הדיירים והמשברים הכרוכים בו.
עבור ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש , נדרשים קבלנים בעלי סיווג קבלני גבוה יותר, עם ניסיון רב יותר.

זמינות משאבים לביצוע
עבור שני סוגי פרויקטים התמ"א , בלתי אפשרי לתזמן את קבלת ההיתר עם זמינות המשאבים של הקבלן. במשאבי הקבלן אנו לוקחים בחשבון מנהלי פרויקטים , מהנדסים , קבלני משנה וכל אנשי המקצוע המעורבים בפרויקט. למעשה, עדיף לדחות את בחירת הקבלן לשלב מאוחר יותר, זאת על מנת לוודא היכן נמצאים משאבי החברה, לדוגמא אם הפרויקט שלנו ברעננה בעוד הקבלן עסוק בשני פרויקטים בראשון לציון, ברור שמבחינת משאבי הניהול ישנה בעיה והוא אינו בנוי לליווי צמוד של פרויקטים בעלי פיזור כזה.

מימון
שוק הנדל"ן חווה בשנים האחרונות עליות ומורדות , מחנק אשראי , רגולציה שהכניסה חוסר וודאות , ויוזמות ממשלתיות שמבלבלות את השוק לא פעם.
היכולות הכלכליות והקשרים בשוק הבנקאי והפיננסי של הגורם המציע הנו פקטור חשוב בבחירת הגורם המבצע .בעוד פרויקט תמ"א 38/2 מחייב ליווי של בנק מלווה לטובת המצאת ערבויות לפינוי הדירות בטרם הריסת הבניין, עבור פרויקטי תמ"א 38/1 חלק ניכר מהבנקים מסרב ללוות או שמתנה זאת בתנאי מימון שיזמים/קבלנים מעדיפים שלא להיכנס אליהם, חשוב לדעת ולוודא שביכולתו של הגורם המציע לסיים את הפרויקט מבחינה כלכלית.

התנהלות מול דיירים
רוב הקבלנים אינם בנויים להתנהל מול מספר לא מבוטל של דיירים בפרויקט ואין ברשותם את כוח האדם ההולם למשימה. קבלן טוב הוא לא בהכרח איש שירות טוב , קבלן טוב נמדד ביכולת שלו לבצע. לעובדת היותו קבלן מנוסה, אין בה כדי להעיד על תכונות וסבלנות מול דיירים שהנם מרכיב קריטי בביצוע פרויקט תמ"א 38/1. בפרויקט תמ"א 38/2 יכולת ההידברות מול הדיירים, נדרשת רק בשלב גיבוש ההסכמות.

רווחיות הפרויקט
קיימת הנחת עבודה מוטעית שיזם צריך להרוויח יותר ע"מ לבצע פרויקט מאשר קבלן , כי לכאורה יזם לוקח עוד גורם שאמור להרוויח ע"מ לבצע את הפרויקט.
חברה יזמית , עם יכולות כלכליות , החולשת על מספר פרויקטים יכולה להרשות לעצמה להרוויח פחות בכל פרויקט מאשר קבלן העסוק בפרויקט בודד או שניים. חברה יזמית כזאת , יכולה להרשות לעצמה אפילו לוותר על רווחיות בפרויקט בודד , בהנחה והפרויקט ידרוש יותר משאבים וכסף כיוון שיש לו מקורות מגוונים יותר מאשר אותו הקבלן.
יתרה מכך , יזם שנמצא במספר פרויקטים ,לרוב עלות גיוס ההון הנדרש לפרויקט נמוכה משמעותית מעלות גיוס ההון של הקבלן . לרוב, ליזמים קשרים טובים יותר בשוק ההון ובבנקים שם נדרשים הם לקשרים אלה ויכולות לטובת גיוס ההון הנדרש.

סקירה זו הינה למידע כללי בלבד ואין לראות בה ייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום טרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות.